所租賃的物業(yè)布局和物業(yè)面積大小，決定了房間體量、公共區(qū)域以及增項(xiàng)服務(wù)區(qū)域，設(shè)計(jì)效果的優(yōu)劣決定設(shè)計(jì)費(fèi)用，以及硬裝和軟裝的裝修成本。博仁小編建議在裝飾裝修的時(shí)候保留當(dāng)?shù)鼐哂忻袼滋厣慕ㄖ兀?dāng)游客深度挖掘一個(gè)城市的時(shí)候，更加吸引他們的是這個(gè)地區(qū)的人文歷史背景，這當(dāng)中就包含了原始民俗建筑特色。在落地動(dòng)工之前，有一些內(nèi)容需要做好基礎(chǔ)了解。參考：峨眉山靈境別院民宿設(shè)計(jì)和潿洲島四時(shí)倉素民宿設(shè)計(jì)
首先是物業(yè)選擇和租賃的注意事項(xiàng)，以下幾點(diǎn)需要格外注意：
因素一：房屋性質(zhì)與執(zhí)照辦理
如果是租賃帶有房租形式的物業(yè)，需要根據(jù)房屋的使用性質(zhì)（民宅或商用）判斷是否可以辦理執(zhí)照。我一直在北京做特色住宿，作為首都，對(duì)于物業(yè)的各種執(zhí)照要求相當(dāng)嚴(yán)格。
自 2016 年開始的拆墻打洞政策，對(duì)于那些房屋性質(zhì)為民宅的自建房、公房的影響就非常大。就算你證照齊全，無論是餐館還是住宿，全部都會(huì)被勒令到工商局注銷營業(yè)執(zhí)照。到期不執(zhí)行的法人今后就會(huì)進(jìn)入黑名單，未來就啥也別想干了。
對(duì)于允許經(jīng)營性質(zhì)的商用房來說，如果你是辦公使用，也別想蒙混過關(guān)，要是再加上有違建的情況就更甚之。
我有個(gè)朋友在廈門做民宿，據(jù)了解，那邊大部分民宿都是黑店，也就是無執(zhí)照，三天兩頭的被掃蕩。所以為何不去辦理執(zhí)照呢？這就跟當(dāng)初你在租賃這個(gè)物業(yè)的時(shí)候有沒有搞清楚是否能起照有關(guān)系。
起照（獲得經(jīng)營所需的相應(yīng)執(zhí)照手續(xù)）的順序是：工商的營業(yè)執(zhí)照、消防、特種行業(yè)許可證（住宿被國家列為特種行業(yè)）、外事（外事就是你是否有接待外賓的資格）、最后是衛(wèi)生。
目前想在北京東城區(qū)想做住宿的朋友基本上就別考慮了，北京東城區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)不可以辦理住宿的營業(yè)執(zhí)照了。
因素二：物業(yè)的布局
無論是樓體還是單獨(dú)的院落，房間數(shù)量是決定運(yùn)營成本的最大基礎(chǔ)。
從布局來講，一方面是房東是否同意你將原來的布局進(jìn)行改造，甚至推倒重蓋，這點(diǎn)就有必要提前說好并體現(xiàn)在合同中。
改造會(huì)投入更多投資成本，收回成本的年限就會(huì)相應(yīng)的增加，如果在這期間房東突然說不租了，那你不就懵逼了。
所以體現(xiàn)在合同中比如你簽的是 10 年租約，那么在 10 年內(nèi)除了諸如拆遷之類的不可抗因素，房東如果單方面解除合同需要賠付你，當(dāng)然即使是拆遷那也得賠。一般來講房租合同簽署年限最多不超過 20 年，因?yàn)?20 年以上法律是不認(rèn)可的，謹(jǐn)防有心人利用這一點(diǎn)來忽悠你。
另一方面就是物業(yè)分配房間的可行性數(shù)量，比如 300 平米的院子，房屋面積只有 100 平米，另外 200 平都是院子、空地，雖然景觀公區(qū)大，但是可打造的房間數(shù)量太少。就不得不提升售賣時(shí)的房價(jià)以保證 cover 住間夜成本（房租高而房間數(shù)量少則間夜成本高）。
倘若完全沒有售賣經(jīng)驗(yàn)回本勢必困難，盡可能合理的分配出房間數(shù)量是很重要的，當(dāng)然，對(duì)于有經(jīng)驗(yàn)的人可以不用太過于死磕間夜成本。
因素三：公共區(qū)域——提升酒店或民宿品質(zhì)的最強(qiáng)手段
公共區(qū)域指的是客房以外的區(qū)域，例如院子、露臺(tái)、會(huì)議室、多功能廳、餐廳、咖啡廳、酒吧等。
對(duì)于住店的人來說，其實(shí)沒有幾個(gè)人會(huì)整天窩在房間里，所以除了外出就是在公共區(qū)域休閑消費(fèi)了，因而公共區(qū)域的裝飾風(fēng)格和布局調(diào)性很大程度決定了消費(fèi)者的印象。
舉個(gè)例子，如果你的房間裝修的很典雅，但是在院子里擺著宛如炕頭一般的沙發(fā)套和大紅大綠的布景，一定會(huì)被人定義成高級(jí)農(nóng)家樂。
所以，如果你的預(yù)算有限，與其在房間內(nèi)添置按摩浴缸，不如把錢花在公共區(qū)域。咱們中國人都好個(gè)面子，尤其是北京老人兒，這個(gè)絕不能含糊。
因素四：房租
每間夜的房租成本=房租年總數(shù)÷ 365 天÷房間數(shù)
此數(shù)字對(duì)市場調(diào)查和定位很關(guān)鍵（免租期盡可能拉長給裝修留時(shí)間），例如房租是 12 萬一年，那就是一個(gè)月 1 萬，那一個(gè)月平均 30 天，一天就是 333 元，如果這個(gè)物業(yè)能出十間房，一間房一天房租就是 33.3 元。
再有就是房租砍價(jià)，了解除了你以外還有多少人在和房東在聊，盡可能完善并貼近現(xiàn)實(shí)性地描述改造業(yè)主房屋的結(jié)果。如果你最終得到的價(jià)格不理想，還有一招就是拉長年限，用遞增的方式來將前期的投入減少，前提是要確定這個(gè)地方可以堅(jiān)持長久下去 。
打個(gè)比方：比如房東堅(jiān)持一年 12 萬，但是對(duì)于你來說 10 萬可能是理想的價(jià)格?？梢酝ㄟ^年份遞增的方式，一共簽 10 年，一年 12 萬的話，也就是 10 年 120 萬，頭三年 10 萬之后按照百分比遞增，最終這 10 年您的到手的還是 120 萬。這樣初期的運(yùn)營成本減少，等三年之后住宿基本成型，運(yùn)營穩(wěn)定，再遞增房租的話直接漲房價(jià)即可。如果資金相對(duì)充裕，年付也是個(gè)好辦法。
因素五：合同年限
一般來講，投資酒店或者民宿至少 1.5 --- 3 年回本，所以合同至少 5 年起。如果合同年限足夠長就要注意房租遞增率是多少。在北京現(xiàn)在基本上都是房東只簽 5 年，如果你想長簽或者怕 5 年沒把握盈利多少，可房東又死活不答應(yīng)多簽，就只能看造化了。如果無意外是可以按照合同中價(jià)格自動(dòng)延續(xù)幾年幾年的。
有的房東年齡比較大，你得先和房東好好聊聊?，F(xiàn)在在北京還能自己有個(gè)院子的老人，基本上都是文革的時(shí)候沒收的，之后又還了一小部分的。這幫人大多都有自己的房，兒女也都有房，要不也輪不到租給你。
這些老人都是覺得，哎呀自己挺大歲數(shù)的了，在最后這十幾年里把這個(gè)院子租出去，房租呢給兒女分分，將來自己百年以后變賣或者留給兒女。知道了他們出租的目的，如果老人健康情況不樂觀，有兒女，又跟你簽了 10 年 20 年的，您就小心點(diǎn)吧，老人撒手人寰兒女四分五裂分房產(chǎn)，沒有一個(gè)能做主的，情況就會(huì)很棘手。
下面直接進(jìn)入基建裝修內(nèi)容。正式裝修前，關(guān)于設(shè)計(jì)問題。首先要確定自己想要設(shè)計(jì)的風(fēng)格（依據(jù)市場調(diào)查進(jìn)行合理選擇），然后是尋找合適的設(shè)計(jì)師。最怕的就是人家是傳統(tǒng)風(fēng)格的設(shè)計(jì)大師，你非要讓他給你設(shè)計(jì)現(xiàn)代或歐美風(fēng)，當(dāng)然你還需要對(duì)這個(gè)設(shè)計(jì)師之前的作品有所了解。
最后就是談價(jià)格嘛，小編認(rèn)為一旦你認(rèn)準(zhǔn)了某位設(shè)計(jì)師，在設(shè)計(jì)費(fèi)方面不要亂砍瞎砍，反而是滿足設(shè)計(jì)師收費(fèi)之后，在裝修材料和硬件方面讓他幫你想辦法省下來，以保證良好的設(shè)計(jì)品質(zhì)。要知道設(shè)計(jì)師從來不在乎原材料費(fèi)用，一定是希望用最好的材料來呈現(xiàn)他的作品！
在設(shè)計(jì)效果圖和平面圖出來之后，你的房間數(shù)總量、公共區(qū)域面積及功能性、餐廳、酒吧、戶外區(qū)域等也全部確定好以后，就可以開始計(jì)算基礎(chǔ)營建的相關(guān)硬件設(shè)備的費(fèi)用了。
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